2026年8月19日，香港住宅市场迎来了前所未有的亏损纪录：一处以21亿港元购得的奢华住宅，最终以仅7.9亿港元的价格成交，跌幅高达62.4%。这一总计13.1亿港元的亏损额，已经超过了今年香港豪宅市场的最高成交金额，后者是由雅居乐的陈卓林家族以12.38亿港元出售的位于浅水湾南湾道39号的独立养老大宅。该处豪宅坐落在山顶歌赋山道15号，拥有18078平方尺（约合1716平方米）的实用面积，包括三层地下室，配套9948平方尺的花园、2070平方尺的天台、1200平方尺的前庭以及1631平方尺的庭院，可欣赏到深水湾和浅水湾的迷人海景。原业主陈红天，出生于1959年的广东佛山，早期曾从事教师和裁缝等职业，1984年转行到深圳，进入服装贸易领域；1990年，他创立了祥祺集团，最初从深圳的住宅开发起步，发展至巅峰时其名下已拥有全球12座摩天大楼。根据2016年6月的数据，陈红天以21亿港元的天价购入山顶歌赋山道15号，创下了香港住宅历史上每平方尺22.74万港元的高价，约合人民币245万元/平方米。到2022年，胡润榜单显示他的身家达到335亿到355亿元人民币之间，曾在全球地产富豪中排名第41位，在内地地产企业家中位列第13位。陈红天担任深圳同心俱乐部的首任主席，成员包括深圳多家知名企业的创始人，如腾讯、比亚迪、顺丰等。或许因其在业界的显赫地位，陈红天在2022年曾自信表示“李嘉诚在我这圈子里不算什么”，理由则是长和系市值未达2000亿港元。然而，过度自信导致了他攻势凶猛的经营风格，大举加杠杆投资豪宅和写字楼资产。尤以2015至2017年期间，他以45亿港元收购红磡的One HarbourGate东座，并将其更名为祥祺中心作为公司的总部；又以6.8亿英镑收购伦敦金丝雀码头的两栋地标性写字楼，以及购买深圳民生银行大厦、上海亚盛大厦和珠海祥祺商厦等。其高杠杆的投资逻辑是依赖租金收入来覆盖利息支出，但一旦房价下跌和利率上升，资金链便会断裂。自2018年起，香港的房价开始下滑，受美联储加息的影响，租金无法再覆盖利息。到2023年3月，东亚银行首先接管了歌赋山道15号，接下来的几处物业也被债权人接管并以低价出售。其中，原以45亿港元购买的祥祺中心，最终以26亿港元的价格转手给了香港都会大学，损失接近20亿港元。令人唏嘘的是，在陈红天持有歌赋山道15号的9年中，他一天也未入住过，该物业的装修至今未完工，平均每日损失达到4万元。经过东亚银行的接管，招标过程经历了两年的拖延，期间多次流标和下调底价，最终以7.9亿港元的价格成交；这还未算上过去9年产生的利息和改建投入，实际损失可能更为惨重。自2021年起，香港超级豪宅的整体市场下跌30%至40%，而抵债资产的估值至少还需打15%至20%的折扣，双重打击导致了这次巨额亏损的出现。到2026年，祥祺集团已成为被执行人，陈红天本人也受到限高处理。

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